Законным путем сделки по аренде жилья в Москве оформляют менее половины собственников. В этом году столичные власти пообещали взяться за эту проблему всерьез. «Восточный Округ» выяснил, как сдать свою квартиру и не иметь впоследствии проблем с законом.
Договор – обязательное условие
Сдавая приватизированную квартиру, арендодатель обязан заключить договор найма со съемщиком. Типовую форму можно без труда найти в Интернете, после чего дополнить собственными условиями. Документ составляется в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон, и именно его отсутствие трактуется как нелегальная сделка. Заверять его у нотариуса необязательно. То же касается квартир, находящихся в муниципальной собственности, но для их сдачи требуется договор поднайма.
В любом из этих договоров важно сформулировать несколько моментов. Это конкретный список лиц, которые будут проживать в квартире, опись имущества, порядок возмещения возможного ущерба. Если собственник желает периодически посещать жилье и проверять, в каком оно состоянии, частоту таких визитов тоже стоит оговорить на бумаге. Наконец, должны быть предусмотрены условия досрочного расторжения по инициативе одной из сторон.
Кстати, договор, заключенный менее чем на год, обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе не подлежит. Поэтому чаще всего он подписывается на 11 месяцев и 29 дней, а не ровно на год. И еще: вопреки распространенному мнению, такой договор не нужно регистрировать в налоговых органах.
Три варианта отношений с налоговой
Основная масса людей, сдающих свои квартиры – физические, а не юридические лица. До 30 апреля они обязаны подать в налоговую инспекцию декларацию о своих доходах за предыдущий год. От заявленного дохода самостоятельно исчисляется 13% — это и есть сумма налога. Уплатить его требуется до 15 июля года, следующего за отчетным.
— Есть и другие варианты. Например, зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, — рассказывает начальник отдела камеральных проверок №3 ИФНС №20 по ВАО Елена Паркина. – Минус в том, что потом ежегодно вы должны будете сдавать отчетность. Зато платить придется по упрощенной системе налогообложения – это 6% вместо 13%.
Третий способ узаконить свои отношения с фискалами в качестве арендодателя – купить налоговый патент.
— В этом случае вы заплатите фиксированную сумму на год вперед. В Москве такой патент для тех, кто сдает квартиру, обойдется в 60 тысяч рублей, — продолжает Елена Паркина. – Это особенно выгодно владельцам дорогой недвижимости, поскольку сумма сделки роли играть уже не будет – сдавайте жилье хоть за миллион.
Подавать декларацию не так страшно
Многие из тех, кто сдает квартиру нелегально, признаются: дело даже не в том, что жалко делиться с государством своими доходами. Людей пугает необходимость заполнения огромной по объему декларации и последующее коротание времени в очереди к налоговому инспектору.
— Все намного проще, чем принято думать, — уверена Паркина. – Заполнять всю декларацию не нужно. Для тех, кто сдает жилье, требуется заполнить всего пять листов, два из которых – ваши личные данные. Дальше происходит простой подсчет доходов и суммы к уплате. Это не высшая математика. Заполнить за вас документ может и специальная программа. Ее последняя версия называется «Декларация-2012» и имеется в открытом доступе на сайте УФНС РФ. Достаточно ввести данные паспорта и сумму дохода. Расчет произойдет автоматически.
Что касается очередей, в налоговой не советуют тянуть до 30 апреля. Многие воспринимают это число слишком буквально. На деле можно прийти и гораздо раньше – начиная с января. Чем ближе к итоговой дате подачи деклараций, тем больше шансов оказаться в длинной очереди.
Нелегальные сделки караются законом
Власти постоянно совершенствуют систему получения информации о случаях аренды квартир в обход закона.
— С прошлого августа в Москве работает информационная система, объединившая советы общественных пунктов охраны порядка (ОПОП), участковых уполномоченных и налоговые органы, — рассказал начальник отделения участковых уполномоченных ОМВД России по ВАО Николай Кобачёв. Он пояснил, что представители ОПОП заносят сведения о нелегально сдаваемых квартирах в единую базу, где она доступна для участковых. Те, в свою очередь, проверяют полученные данные. Если они подтвердятся – вся информация внутри той же системы отправляется в налоговую службу. А уж там с неплательщиками не церемонятся.
— В соответствии с Налоговым кодексом, штраф за неуплату или неполную уплату налога составляет 20% от суммы, — уточнила Елена Паркина. — За несвоевременную подачу декларации придется заплатить 5% от суммы налога по декларации за каждый «просроченный» месяц, но не менее 1000 руб. и не более 30%.
Если сумма неуплаченных налогов достигнет 300 тысяч рублей, нарушителю грозит уголовная ответственность. А стоит правоохранительным органам доказать «особо крупный» размер ущерба государству – от 1,5 млн рублей – наказание может достичь лишения свободы на срок до трех лет.
Между тем, сообщить о соседе, незаконно пустившем в свою квартиру арендаторов, легко. Достаточно написать заявление участковому инспектору или председателю совета ОПОП. Дальнейшую работу они проведут самостоятельно.
Загрузка ...